【专题研究】国有房地产企业EVA提升路径探析
20世纪90年代开始，房地产行业逐步成为中国经济増长的原动力，在助力经济稳步的增长的同时，也给房地产开发项目的投融资带来了一定的风险，目前我国出台了一系列针对房地产行业的政策法规来抑制房地产过快增长所带来的负效应。对于研究者来说，如何完善房地产行业快速平稳发展是亟待解决的问题。应用EVA指标可减少出现无法实际体现公司运营业绩等不良问题，将企业所具备的全部资本成本收入至研究范畴内，切实地体现出股份持有者依附于企业所得到的利益，这对指标应用人员正确评判价值取向以及差距可起到有利帮助。在此背景下，本文以对标管理为视角，通过提升房地产企业的经济增加值（EVA）来完善房地产行业的健康发展。
本文引入保利地产作为案例分析，该企业成立于1992年，属于国有一级开发资质的房地产企业，连续多年被评为房地产行业的领导者。保利地产以地产项目为核心，走多元化经营发展道路，并于2006年成功在国内主板上市。目前在全国有将近300家的子公司，并于2015年变成全球500强企业。
税后净经营利润=息前税后净利润+少数股东损益+准备金余额增加值+资本化费用+研发费用+递延所得税贷方增加额-递延所得税借方增加额-非正常经营收益
总投入资本=普通股权益+少数股东权益+研发费用+准备金+长期借款+短期借款+应付债券+一年内到期的长期借款+递延所得税贷方余额-金融实物资产-在建工程
（1）运算出企业的债务资本成本。促使短期的借款利率作为银行机构每年的利率，而长期的借款利率则可作为三年的利率。保利企业在2010~2014年这段期间内的支付债券则是公司推出的五年期债券，因此本文选择五年期作为支付债券的资本成本，如表3所示。
（2）计算企业的权益资本成本。权益资本成本表示的是投资的人在对企业进行投资的过程中所规定的最小回报率。本文将选用CAPM 对保利地产权益资本成本进行计算。
在此过程中：表示无风险报酬率；表示Beta系数，风险系数；表示市场风险报酬率；表示风险溢价。无风险利率表示的是在没有顾虑到风险报酬的条件下所产生的利率。本文选用的是10年期国债到期收益率。因为国债所产生的风险概率相对比较小，出现到期不偿付的现象也比较少见，因此比较偏向于无风险利率。
对标管理主要可分为两个方面，即内部对标管理与外部对标管理，在上文中已经对2010~2014年期间内保利企业的EVA 做出了计算，并且将数值制作成了折线），分析近几年的EVA 趋势。找出主要影响因素所在，制定标杆阶段，进而有利于保利企业EVA的提升。通过图1可发现，保利企业的EVA指标在2010~2012年期间不断上涨，直至2012年EVA 已经超过192627.96；在2012~2014 年 期 间 内 则 迅 速 下 跌 ， 下 跌 至 2014 年的40151.61。2011~2012年间该企业的EVA 上升率已经达到了1649.64% 与657.39% ，2013年与2014年则停止增长，呈现出下降趋势，降低了86624.02与65852.33。下文将对EVA 进行分析，并研究驱动因素对其所产生的效果。
=投资资本×［（税后净营业利润/营业收入）×（营业收入/投资资本）-资本成本/投资资本］
通过公式可以发现，上述几项指标是对EVA产生影响的主要因素。表5为保利企业在2010~2014年时的EVA驱动因素分解表。
通过表5可了解到，保利企业的销售利润率逐年降低，在国家相关部门颁布了政策法规后，对房产市场的盈利情况产生了很多不良影响，始终呈下降趋势，特别是在2013~2014年期间内更加显著。然而因为企业在运营过程中提升了投资资本周转率，即使在2014年时的周转率有所降低，但是回报率相对来说则比较趋于平稳，2012年时已经超过了8.23% ，超出了加权平均资本成本总体数值的1.41% ，由此可见该年度是保利企业EVA 指标的辉煌阶段。
选用同样的计算方式对万科企业在2010年~2014年时的EVA 值进行计算，具体如表6所示：
前文已经对保利企业2010~2014年的EVA指标做出了内部对标管理，经过对EVA各项指标进行分析后，找出对EVA产生影响的指标，采用纵向方式对比保利房地产企业这几年的EVA，并且对所得结果进行研究。在此之后则对该企业实行外部对标管理，通过与万科房地产企业近几年的EVA指标情况进行比较后，找寻其中所产生的优缺点，从深层角度出发，提出保利企业提高EVA指标的方案与见解，并为该企业今后的发展提供参考依据。
由图2显示，针对销售净利率来说，保利企业在2010年~2014年期间内显著差于万科企业，二者之间所产生的差距大约为3% ，且保利企业在缴纳税款后的净利润以及各项收入较之于万科企业显著更低，导致该企业在长时间内销售净利率始终无法超越万科企业。
在投资资本周转率（图3）中可发现，近年以来万科企业始终高于保利企业，两个企业之间所产生的差距不断增加，直至2014年时已经上升至28% ，与标杆公司进行对比，保利企业始终不占优势。2014年，保利企业的周转率呈下降趋势，但是万科企业则逐年上升。从上述几项指标中可了解到，企业提升EVA的主要途径则是必须提升销售利润以及资本周转率，这样方可有利于企业今后的发展。
房地产企业属于资金紧密型的企业，而这也是尽人皆知的，不管是从土地的购置或是从工程建设中来看，均必须要耗费大量资金。企业的融资水平会对其是否衰败产生极大影响。深入加强融资水平，开拓融资途径，凭借多项融资组合强化资本体系，减少融资所需成本，这样一来才能有效提高EVA指标，切实地为股份持有者创造利益，进而实现提升企业运营业绩以及提高综合竞争实力的宗旨。
在房地产行业的发展中，企业必须确定出能为其产生增值效益的项目，对于一些价值毁灭型的项目可选择摒弃，从某些方面看来，即使这些项目能够产生盈利效果，实际上在传统化的财务指标中并未顾虑到这些方面的问题，因此该类项目在获取经济利润的同时也必将会对股东的利益造成损害，进而影响到企业价值。
针对房地产企业而言，成本费用可对EVA产生重要影响。在我国国有房地产企业的发展中，绝大多数选择的路线均为粗放型，并没有重视对每一项成本的控制，而这一模式早已无法满足今后的市场发展需求。想要在市场中占据一席之地，超越大型企业，必须要选择集约化发展途径。首先，对工程项目进行建设的过程中，必须要全面采用集中化的采购体系，减少原料所需费用，减少购置成本，对房产企业而言这无疑是十分重要的；其次，选择使用对标管理模式，并以优秀企业作为榜样，在与这些企业各项费用的支出情况做比较后，找寻到能够有效控制成本费用的渠道；最后，强化管理部门，对各项成本的预算严格监管，加强内部的管控力度，进而减少运营成本以及管理成本等，保障各项权益的合法性，在提升EVA的同时增强企业的综合竞争实力。
现阶段我国房地产市场正面临着巨大挑战，如何提升经济效益、提高股权融资科学性成为公司关注的重点。要提升综合竞争实力，其关键之处则在于提升企业市场价值，而选择使用EVA 指标体系着重于企业经济增加值的增长，恰好可以在一定程度上促进企业关注整体价值提升。本文以保利地产为例，采用对标管理的方式分析国内国有房地产公司EVA 提高渠道，并提出国有房地产企业在发展中提高市场价值的意见，为其今后我国房地产企业的运营与发展提供一定的参考。
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